Minihus Norge – regler, tomt og hvilke kommuner tillater det
Drømmer du om en bolig på liten flate? Et mikrohus (≤30 m² BRA) kan gi alle boligfunksjoner i en kompakt enhet. Du må fortsatt søke kommunen og følge lokale planer. Nedenfor får du oversikt over regler, tomt og prosess.
Innledning til minihus i Norge
Drømmer du om en bolig under 30 kvadratmeter? Et minihus gir deg alle grunnleggende funksjoner i en kompakt enebolig. Hos mange kommuner krever det likevel søknad og byggemelding. Denne guiden forklarer hvor du får lov, hvilke krav som gjelder og hvordan du kommer i mål.
Hva er et minihus?
Et mikrohus er en frittstående bolig på inntil 30 m² BRA, én etasje og maks ca. 4,5 m høyde, med stue/opphold, soveplass, kjøkkenfunksjon og bad/WC. Denne ordningen har forenklede tekniske krav sammenlignet med ordinær bolig. Boliger 30–50 m² følger vanlige TEK17-krav (ingen egen “minihus-regel”).
Tomtekriterier for minihus
Før du planlegger, må du finne en tomt som tillater minihus. Mange kommuner definerer tomtestørrelse og byggelinje annerledes for små bygg. Du bør sjekke kommuneplanen og reguleringsplanen. Enkelte steder kan du bygge et minihus som anneks eller bolighus uten to meters grense mot nabogrense. Andre krever et minste tomteareal på for eksempel 400 kvadratmeter. Kartlegg tomtepriser i området du vurderer, slik at budsjettet holdes.
Kommunale regler og tillatelser
Regelverket for minihus varierer fra kommune til kommune. Noen steder kan du få dispensasjon fra maksimumsgrad av utnyttelse på tomten. Andre krever dispensasjon for avstand til vei eller vernet område. Du må alltid sende inn byggesøknad til kommunen. Tegninger, situasjonskart og nabovarsel er standard. Mange kommuner har egne skjemaer for små bygg, som forenkler prosessen. Kontakt kommunen tidlig for å få oversikt over gebyrer, saksbehandlingstid og hvilke dokumenter de krever.
Tekniske krav etter TEK17
Mikrohus (≤30 m²): Forenklede krav (bl.a. lavere min. romhøyde, enklere ventilasjon, ikke bodkrav). Sikkerhetskrav som konstruksjon, brann og naturpåkjenninger gjelder fortsatt.
Minihus 30–50 m²: Ordinære TEK17-krav gjelder (energi, brann, fukt, ventilasjon, bod/oppbevaring m.m.). Krav til tilgjengelighet kan variere med byggtype og tiltak – avklar i prosjekteringen.
Et minihus på fundament fra Vestfold Minihus kan prosjekteres i tråd med gjeldende krav. Vi bygger i vår fabrikk ved Tønsberg, frakter huset på lastebil og ferdigstiller det på tomten. Les mer om våre løsninger for minihus på fundament.
Minihus på tilhenger for fleksibilitet
Vil du unngå krav til fundament? Da kan et minihus på tilhenger være løsningen. Et minihus på tilhenger gir mobilitet, men transportmål og vekt styres av vegtrafikkregler – ikke byggesaken. Kortvarig oppstilling kan i noen tilfeller være søknadsfri, men lengre/varig plassering og helårsbruk krever normalt kommunal tillatelse og må være i tråd med lokale planer (ofte boligformål). God planlegging av vekt, høyde og bredde er viktig for trygg transport og funksjonelt innredet bolig.
Hvor er det tillatt å sette opp et minihus?
I dag tillater de fleste kommuner minihus på egnet tomt eller som anneks til eksisterende bolig. Byområder som Oslo og Bergen har strenge reguleringer, men tillater minihus som tilbygg. Mindre kommuner som Larvik, Tønsberg og Horten har ofte fleksible regler for små boliger, særlig i utkantsområder eller på eiendommer med god nok størrelse. I landlige strøk kan du finne tomter til lav pris og færre naboer. Uansett bør du alltid kontakte kommunen for et forhåndsvarsel. Da unngår du overraskelser og kan sikre deg at planene dine ligger i tråd med gjeldende krav.
Krav kommunene stiller
Kommunene krever dokumentasjon av byggegrunn, tekniske løsninger og miljøtiltak. Du må vise hvordan du planlegger avløp, vann og strøm. Noen steder kreves felles avløpsløsning eller tilkobling til kommunalt nett. Andre tillater drikkevann fra egen brønn. Uansett må du dokumentere løsningene i byggesøknaden. Nabovarsel er ofte obligatorisk ved nye bygg som kan påvirke naboer. Husk også krav til arkitektonisk tilpasning hvis du bygger i verneområder.
Finansiering og kostnader
Minihus koster ofte mindre enn tradisjonelle boliger. På grunn av mindre materialforbruk og kortere byggetid reduseres kostnader. Et minihus på fundament kan koste fra 1,5 millioner kroner, avhengig av standard og tomt. Et minihus på tilhenger starter ofte lavere, fra 600 000 kroner. Finansiering kan skje gjennom lån med egenkapital eller via tilleggsfinansiering på eksisterende bolig. Vi hjelper deg med å finne riktig løsning. Ta gjerne en prat om dine muligheter når du kontakter oss for en uforpliktende prat.
Slik planlegger du prosessen videre
Avklar tomt og planstatus (formål, avstander, utnyttelse, estetikk).
Velg størrelse/ordning: mikrohus (≤30 m²) eller minihus (30–50 m²).
Avklar byggesak: kan du søke selv (mikrohus på bebygd eiendom), eller trenger du ansvarlig foretak?
Prosjekter TEK17-løsninger (energi, ventilasjon, brann, fukt, bod m.m.).
Søk kommunen, og avklar ev. dispensasjoner tidlig.
Besøk referanseprosjekter for inspirasjon før endelig bestilling - Besøk gjerne våre modeller i Tønsberg hos Våre ferdigstilte minihus for inspirasjon
Oppsummering
Minihus i Norge kan gi en fleksibel, rimelig og bærekraftig bolig, men mulighetene styres av lokale planer. Mikrohus (≤30 m²) har en forenklet ordning, mens 30–50 m² følger ordinær TEK17. Med riktig tomt, gode tekniske løsninger og en solid byggesøknad kan du bo komfortabelt på få kvadratmeter. Kontakt oss for en uforpliktende prat – vi hjelper deg fra idé til ferdig bolig.